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2006年11月，原建設部授予深圳市全國首個“國家住宅產業化綜合試點城市”，2007年11月，建設部授予萬科集團“國家住宅產業化基地”。深圳萬科響應政府號召，在萬科集團的引導和支持下，積極開展住宅產業化的研究和實踐。從2004年至今，深圳萬科在建筑產業化的探索道路上，走過了“學習、突破、推廣、進步”的歷程。

2004年，萬科建筑研究中心與深圳萬科一起在萬科第五園建造“1號工業化實驗樓”，2006年，又在東莞松山湖基地建造“4號工業化實驗樓”，采用全預制的混凝土框架結構體系、預制外墻掛板、預制疊合板、預制樓梯、SI分離體系等。同時，為保證萬科第五園五期公寓樓、四期青群工業化項目的落地，2007-2008年，深圳萬科在第五園五期、第五園四期分別建造了兩棟工業化實驗樓。

▲ 萬科1號實驗樓

▲ 萬科4號青群實驗樓

此階段，萬科與日本前田建設合作，引進日本PC工法和技術，甚至從日本進口部分材料和設備，準備在國內復制日本的住宅產業化技術和生產方式，但經過幾棟試驗樓的實踐探索，發現難度很大，預制柱和預制梁缺乏規范支撐、施工技術，包括套筒灌漿、梁中間鋼筋連接等，內墻板資源匱乏，SI分離和裝修也缺少材料和合作資源。

將日本技術與結合國內實際情況相結合，2008年開工的萬科第五園五期12號樓（第五寓）是深圳市第一個住宅產業化項目，采用框架結構、“內澆******”體系，預制構件包括預制疊合梁（部分）、預制疊合樓板、預制樓梯、預制******墻板，結構柱采用小鋼模板現澆，再******預制墻板，吊裝疊合梁、疊合樓板，澆筑混凝土，機電和裝修與傳統項目一致。其中預制構件由東莞中威構件廠（華潤旗下）供貨，工程驗收時，將預制構件安裝作為主體結構的分項工程。項目建筑面積1.4萬平米，外墻無砌體抹灰，全裝修交付。通過幾棟試驗樓和第五寓的實踐，初步形成了深圳萬科 “內澆******”工業化體系，積累了建筑工業化的寶貴經驗，培養了華陽國際、中建三局、鵬城建筑等第一批國內工業化設計、施工資源，同時也遇到成本高、技術瓶頸的難題。

▲ 深圳萬科第五寓

同期開展的第五園四期青群試驗樓，同樣采用框架結構、“內澆******”體系，但每跨的******墻板均嵌在結構柱之間，并有2塊外墻板貫穿聯系梁，這樣造成現澆柱的精度無法滿足預制外墻板安裝的需要，且外墻接縫觀感差、滲漏風險較大。2008年底，受房地產市場、技術因素雙重影響，最終第五園四期放棄工業化。

雖然萬科集團在2008年明確提出2014年主流項目將全部采用工業化方式，但實際情況卻不容樂觀，率先進行工業化試點的上海、北京、深圳公司并沒有找到工業化可以真正落地和推廣的方式，2009-2010年，深圳萬科僅千林山居、金域緹香項目采用了預制樓梯，尋求一條“經濟合理、技術可行”的建筑工業化道路是當務之急。

（一）龍悅居三期

2010年，由深圳萬科代建總承包的21萬平米的龍悅居三期保障房項目開工，工業化技術體系在第五寓基礎上進行改進，采用“先吊裝預制外墻、后現澆主體結構”的方式，主體結構仍然是框架結構，采用預制******墻板、預制疊合樓板（走廊）、預制樓梯、爬架，結構柱和山墻采用大鋼模施工，外墻無砌體抹灰，全裝修交付。龍悅居三期在深圳建筑產業化歷史上具有劃時代意義，開創了代建總承包的建設模式，萬科與華陽國際、中建三局、鵬城建筑一起（前田建設擔任工業化咨詢服務），培養本地的預制構件廠、大鋼模、爬架等資源，結合國外建筑工業化經驗和技術，結合國內規范、資源的實際情況進行融會貫通，第一次大規模成功落地，并且在質量、效率、成本上取得了明顯的效果。

▲ 深圳龍悅居三期

（二）鋁模板

2011年，深圳萬科創新引進了具有重要意義的革新技術——鋁合金模板。一個偶然機會，深圳萬科在珠海中信紅樹灣項目考察時發現了鋁模板，后進一步考察了幾個香港、澳門項目和珠三角的鋁模板廠家，初步判斷鋁模板技術和成本可行、資源有保障、可以提高質量和效率，值得研究、應用和推廣。

2011年4月，深圳萬科迅速決定在千林山居二期33、34#棟進行鋁模板應用試點，鋁模板供貨與安裝由深圳同立德公司負責，實現主體結構施工5天/層，實測實量合格率98%。千林山居的試點，讓深圳萬科總結出寶貴的實際應用經驗，用事實證明鋁模板施工可行，并確定了采用全混凝土外墻、外墻取消砌筑抹灰的改進方向。

2011年9月，萬科第五園七期（璞悅山）2、3#棟鋁模板應用啟動，從施工圖設計階段就提前考慮應用方案，采用鋁模板+全混凝土外墻、自升式爬架，實現外墻取消砌筑抹灰、混凝土內墻免抹灰。同時，萬科與筑博、廣元、同立德、華加日等合作方一起攻克了全混凝土外墻設計、混凝土外墻預埋鋼附框、欄桿預留洞安裝、內墻薄抹灰等關鍵技術。璞悅山鋁模板+全混凝土外墻的應用，工程質量和效率提升明顯，顛覆了木模+砌磚抹灰+腳手架的傳統建筑施工方式，突破了“工業化就是預制”的概念瓶頸，找到一種符合行業發展趨勢、資源和技術都容易實現、可大規模推廣的工業化方式。璞悅山鋁模板的應用得到萬科集團的高度認可，并在全集團推廣應用，同時也促進了鋁模板行業在國內的發展。

▲ 深圳萬科璞悅山鋁模板施工

（三）預制內隔墻條板

龍悅居三期、璞悅山成功應用了全混凝土外墻，但內墻仍然有砌筑抹灰，抹灰空鼓開裂的質量通病仍然難以徹底解決。為此，從2011年開始，深圳萬科開始研究新的內墻體系。

2011年5月開始，深圳萬科與廣州大學、中山建華一起開始進行蒸壓陶?；炷翂Π宀牧虾凸に嚨难芯亢驮囼?，并編制了廣東省《蒸壓陶粒混凝土墻板應用技術規程》。同時，通過香港項目的考察，發現內墻條板開裂問題較普遍。2011年12月，中山建華在龍悅居三期1棟20層進行內隔墻板的樣板安裝，以實際檢驗材料和工藝的可行性。2012年10月，樣板層陸續發現墻板開裂，裂縫數戶均1條，總結出開裂主要發生在分戶墻、門窗洞口、墻板與混凝土墻接縫。結合中山建華在東海國際公寓的應用經驗，初步總結出解決墻板開裂的措施，包括工廠生產轉角異型板、長墻設置構造柱、混凝土墻預留接縫槽、取消門頭板、墻板接縫采用干粉砂漿等。

2012年，準備采用內隔墻板的翡麗郡三期工業化項目，從設計、采購階段，將這些防開裂措施落實到圖紙、材料、施工方案中，2013年6月，翡麗郡三期預制內隔墻開始安裝，為進一步防治裂縫，內墻膩子施工時滿刮玻纖網格布，最終裝修交付時，僅個別出現墻板開裂。

2013年初，萬科集團發布“三年質量夢”，并提出了2015年實現主流項目100%工業化的目標，同時萬科集團重新詮釋了對工業化的理解和定義——“兩提兩減”、“可復制、可推廣”、“取消濕作業”。鋁模板和預制內隔墻板、結合部分預制逐步成為萬科工業化的方向。由于市場上內隔墻板資源很少，為保障供貨，集團與中山建華簽訂了戰略合作協議。

2013年9月，中山建華開始出現供貨不及時、板材裂縫問題，內隔墻板遇到資源瓶頸。為解決內墻板資源問題，深圳萬科一方面發掘和培養新的立模澆筑墻板廠家、擠壓成型內墻板廠家，另一方面開始研究輕鋼龍骨石膏板隔墻。

2014年以后，深圳萬科全面推廣采用預制內隔墻板，同時深圳市住宅產業化技術要求也將內墻板計入預制率，這些舉措推動了深圳及周邊預制內墻板企業的進步和發展。

▲ 深圳萬科預制內隔墻板

（四）輕鋼龍骨石膏板隔墻

2013年4月，深圳萬科開始在公園里二期做輕鋼龍骨石膏板隔墻的樣板，在酒店辦公輕鋼龍骨隔墻的基礎上，重點研究解決隔音、掛重、防開裂等問題，以應用于住宅隔墻。公園里二期的樣板研究表明輕鋼龍骨石膏板隔墻技術可行、成本可以接受。2013年7月，公司決定翡麗郡三期、雙月灣二期廳房干區隔墻批量采用輕鋼龍骨石膏板隔墻，并開始做施工樣板、銷售展示樣板，翡麗郡三期戶內120mm厚輕鋼龍骨石膏板隔墻的隔音量實測大于40dB。最終，這兩個項目均施工完成、順利交付，投入使用至今已4年，未出現隔音、開裂等問題。

▲ 深圳萬輕鋼龍骨石膏板隔墻

在龍悅居三期、璞悅山成功實踐的基礎上，深圳萬科終于初步找到了“經濟合理、技術可行”的建筑工業化方式——預制構件、鋁模板+全混凝土外墻，并且將項目設計、采購、成本、施工等環節打通，改變傳統項目的管理模式。2012年開始設計的翡麗郡三四期、公園里二期項目，首次將成熟建筑工業化體系在住宅項目大規模應用。同時，通過前期技術研究和積累，翡麗郡三期采用全混凝土外墻，內墻采用預制內隔墻條板、輕鋼龍骨石膏板隔墻，實現了內外墻免砌筑、免抹灰。并且翡麗郡三期以“3MM”質量宣言贏得了客戶的信任和稱贊。2013年12月王石主席實地參觀翡麗郡三期項目后，給予了很高的贊揚和評價—“深圳萬科、精細致遠、品質未來”。

▲ 公園里二期

▲ 翡麗郡三期

從2013年下半年開始，深圳萬科新開工的主流項目均采用工業化方式建造，全面采用成熟的工業化技術（鋁模板+全混凝土外墻、預制外墻、預制內隔墻條板、輕鋼龍骨石膏板隔墻、自升式爬架）。同時，公寓項目引入了整體衛浴。2014年，萬科紅四期7#樓保障房首次應用整體衛浴，緊接著雙月灣二期在全混凝土外墻和預制內隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻的基礎上，全部采用整體衛浴，裝修穿插施工，雙月灣二期在2014年9月被評為萬科集團工業化標桿項目，接受全集團工程系統觀摩學習。

運用建筑工業化技術實現了工廠化生產、裝配化施工，而設計標準化、模數化才是住宅產業化的基礎和前提。為此，深圳萬科在2014年實現了主流項目的產品定型，7個項目、8000多套房子，僅有4個標準樓型、4個標準戶型、1個標準電梯廳，同時外裝飾、裝修和部品也實現了標準化和模數化設計。從2010年開始，深圳萬科主流項目100%裝修交付，多年的實踐經驗和教訓，深圳萬科的裝修技術和管理能力已經成熟，在產品定型項目中也開花結果。

在工業化建造方式的基礎上實現產品定型，對深圳萬科具有劃時代意義，開創了從產品研發到施工建造的全新模式，設計（全專業）、采購、成本、工程（全專業）、客服在同一個平臺上工作，消除了專業壁壘，并且實現了建筑裝修一體化、設計施工一體化。這種工作模式，深圳萬科也逐漸應用到公寓、高端住宅產品、綜合體項目，實現了團隊能力的整體提升，也將住宅產業化模式推向了全新的高度。

▲ 深圳萬科產品定型項目

多年的建筑產業化實踐，深圳萬科也總結認識到：做好產業化，不僅需要新技術、新工藝，強有力的管理和保障措施也必不可少。從2008年實施的項目評估和實測實量、2013年實施的交付評估從安全和質量上對項目提出了很高的要求和目標，一方面促進了工業化技術的推廣應用，另一方面也為確保工業化的質量目標能實現。

建筑工業化施工離不開精細化施工管理，從2014年開始，深圳萬科主流項目融合工業化五大技術，實行全流水穿插施工。以一棟33層結構高層為例，穿插施工將每層作業工序與作業時間固定，逐層連續性重復施工，有效避免交叉施工，體結構、外墻門窗和裝飾、室內裝修從上到下實現單工種流水作業，大大提高施工效率，與傳統施工方式相比，整體工期時間縮短約6個月。同時，全流水穿插施工對萬科和合作方的管理能力、人員素質和能力提出了更高的要求，必將會促進建筑行業的變革。

深圳萬科經過多年期的實踐和積累，形成了成熟技術與管理相融合的住宅產業化模式，概括為深圳萬科“新五四運動”。

▲ 深圳萬科建筑工業化歷程

在產品定型1.0和新“五四運動”的基礎上，2015年開始，深圳萬科又研發了清水混凝土預制外墻、機電工業化、高精混凝土地坪、高精砌體薄抹灰等技術，建立了公共建筑工業化體系、產品定型2.0體系，推動建筑產業化不斷進步。

（一）云城一期清水混凝土預制外墻

2014年之前，深圳萬科所有建筑工業化都僅應用在住宅類產品，隨著辦公、商業項目的逐漸增多，公共建筑怎樣應用建筑產業化技術，成為深圳萬科必須解決的課題。

2014年底開始設計、2015年開工的云城項目，建筑總面積約130萬平米，其中約一半為產業辦公用房，萬科與華陽國際一起，將建筑工業化技術第一次應用到公共建筑。項目外墻全部為清水混凝土預制墻板，豎向結構和樓板采用鋁模板現澆方式，內墻采用預制內隔墻板，內外墻均取消抹灰，機電、裝修也均采用工廠生產、現場安裝的方式。云城一期在深圳開創了辦公建筑采用建筑產業化方式的歷史，同時，外墻在國內首次采用清水混凝土預制外墻，外墻無涂料等外裝飾，只在清水混凝土表面做清水保護漆。

▲ 深圳萬科云城一期項目

（二）機電工業化

隨著深圳萬科建筑產業化技術體系的成熟，預制構件、內外墻、裝修都有完善的建筑工業化技術，而建筑機電也需要實現“兩提一減”，為此從2015年開始，深圳萬科提出了“機電315行動”，并總結出機電工業化的三大核心：成品支架、管線預制、設備定型。

▲ 深圳萬科機電315行動

成品支架是通過設計和受力計算、工廠完成支架的加工和防腐處理，現場通過螺栓連接安裝，受力更加可靠，改變傳統支架需要現場切割、焊接和刷漆的方式。

管線預制、設備定型是首先在設計階段通過BIM深化設計進行管線綜合和設備分析，將機電管線和設備標準化、構件化，管線和設備在工廠完成生產和集中加工，現場組裝的方式。

▲ 深圳萬科機電工業化

（三）高精混凝土地坪

2016年，深圳萬科開始研究推廣高精混凝土地坪，即現澆混凝土結構施工時，樓面混凝土一次性收光成型，樓面水平度、平整度偏差不大于5mm，不需要采用水泥砂漿找平。高精混凝土地坪提高了結構樓板施工質量和精度，解決了傳統樓面砂漿找平濕作業、容易空鼓的問題，是施工技術的重要進步。深圳萬科金域領峰花園、蛇口公館項目率先采用高精混凝土地坪，實測實量合格率大于90%，取得明顯效果，為裝修施工創造了良好基層條件。高精混凝土地面貼磚，可以采用瓷磚膠薄貼，也可以直接鋪木地板。而車庫高精地坪解決傳統混凝土地坪強度低、起砂等問題，為車庫地面裝飾創造良好基層條件。

▲ 深圳萬科高精混凝土地坪

（四）高精砌體薄抹灰

由于小戶型、公寓類項目、住宅非標準層不太適合采用預制內隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻，而傳統砌體墻施工精度低、抹灰容易空鼓。2016年開始，深圳萬科開始研究高精砌體薄抹灰技術。高精度砌體對砌塊和砂漿的要求較高，砌塊精度提高到-2~1mm，不允許開裂、缺棱掉角，采用強度較高的干粉砂漿進行砌筑、薄抹灰，抹灰厚度5-10mm。高精砌體砌筑完成后，垂直度、平整度允許偏差4mm（2m靠尺檢查）；薄抹灰完成后墻面垂直度、平整度允許偏差3mm（2m靠尺檢查）。深圳萬科2017年施工的蛇口公館、金域領峰花園公寓、安托山花園等項目均采用高精砌體薄抹灰，取得較好效果。

▲ 深圳萬科高精砌體薄抹灰工程

（五）產品定型2.0和裝配式建筑

隨著房地產市場的發展變化，深圳萬科的住宅產品也在逐步升級，2016年研發的產品定型2.0是在1.0產品的基礎上進行了升級，樓型、戶型更加舒適，外立面采用幕墻和系統門窗，裝修采用更多石材、木飾面，采用家用中央空調、智能馬桶、智能門鎖等。同時隨著裝配式建筑的發展，定型2.0也采用了更多的建筑工業化技術，包括預制外墻、預制陽臺、預制梁板式樓梯、鋁模板、預制內隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻、高精混凝土地坪等。金域領峰花園成為深圳市第一個通過設計階段裝配式建筑技術認定的項目，隨后同為定型2.0產品的萬科星城、深國際萬科梅林關項目也通過技術認定，同時，萬科星城增加了疊合樓板的應用。

▲ 深圳萬科金域領峰花

在建筑產業化的道路上，深圳萬科從無到有、從試點到規模，一直穩步前進、不斷進步，以堅毅和能力探索出適合國情的建筑產業化體系和模式，未來我們仍將不忘初心、繼續努力！