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行業新聞
公開招投標變身"指定開發" 三大地產巨頭操刀上海中心
信息來源： 21世紀經濟報道 信息提供日期：2007-11-27 瀏覽：1436
Z3-2地位特殊,是1993年陸家嘴整體規劃中的三棟超高建筑之一所在,2005年曾公開招投標后因"上級政府對地塊城市規劃做出重大調整"的原因被叫停,此后曾傳出該地塊將建一個逾700米、"代表世界"的全球第一高樓計劃而再起波瀾。
對此次突然而至的陸家嘴公司公告,一位接近決策核心層的上海知情官員透露,這期間的變化不是陸家嘴,甚至不是浦東新區能夠決定的,而是直接來自市政府層面。
一波三折
根據公開資料,Z3-2地塊(又稱"陸家嘴高爾夫球場地塊")位于浦東陸家嘴金融中心區,東泰路、銀城南路、花園石橋路交界處,北面是金茂大廈,東鄰上海環球金融中心。建成后將與金茂大廈、環球金融中心三足鼎立。
"2005年,該地塊首次由陸家嘴公司公開招投標時,業內對其價格評估是至少20億元人民幣。但隨著這兩年上海土地價格一再飆升,尤其是該地塊隔黃浦江對岸的南京東路163地塊競出天價后,該地塊目前的市場價格顯然又升了一大截。"上海某開發企業資深人士柴一峰這樣向記者表示。
2005年3月底,陸家嘴公司公開推出Z3-2地塊位,地塊總面積2.03萬平方米,建筑容積率不大于9.83,可建設辦公、酒店、商場及公共休閑廣場等綜合性、多功能的超高層大廈,立即引來眾多地產大鱷圍搶。4月18日,陸家嘴公司正式發出邀標書,其中包括了新鴻基、和記黃埔等總共約6家知名企業。
而正當有受邀企業積極準備大干一番的時候,2005年8月底,陸家嘴公司方面表示,原定8月進行的招標工作將推遲,最新招標日期定在當年11月上旬。
而2005年9月29日,受邀的房地產企業相繼收到陸家嘴公司的"邀標終止信":由于上級政府近期對該地塊城市規劃做出重大調整,陸家嘴Z3-2地塊的基本情況和建筑工程規劃設計要求已不再適用,所以本次招投標停止。
此后很長時間,Z3-2地塊的最終歸屬遲遲沒有定論。
更具有戲劇性的一幕發生在今年下半年,美國SOM建筑設計事務所的官方網站上赫然出現了一個名為"上海中心"項目的介紹,其中項目設計效果圖顯示上海中心是一座晶瑩剔透、形狀酷似方尖碑的建筑,主體建筑118層,高580米。SOM建筑設計事務所曾經參與了Z3-2地塊建筑設計方案。
不過,相關傳言中的設計方案隨后被證實僅為是"內部討論",原定的有關這幢超高層的正式設計招標并沒有舉行。
11月22日,陸家嘴公司有關發言人士告訴本報記者,項目公司目前尚未注冊成立,項目公司的詳細情況、項目規劃設計的具體細節等,都還沒有最終確定,唯一明確的是建筑面積約20萬平方米。
值得注意的是,就在11月21日陸家嘴上述公告宣布之前的20日晚些時候,美國SOM建筑設計事務所的官方網站上關于"上海中心"項目設計網頁已悄然撤下。
三大國資巨頭聯手
上海城投、陸家嘴、上海建工,這三家國資公司當數上海房地產開發及建筑行業的領軍企業,經歷一番波折之后,這幅受人關注的土地最終由三大國資巨頭聯手開發,足見有關部門的重視程度。目前三巨頭的合作細節尚未明確。
本報記者從上海市新聞發言人小組了解到,10月30日,新聞發言人小組經向上海市規劃局詢問該地塊事宜得到答復是:該地塊位于陸家嘴核心區域,根據小陸家嘴的整體規劃,將建陸家嘴標志性的高層建筑。其規劃是根據陸家嘴整體功能規劃而定,主要考慮小陸家嘴整體城市建筑風貌,不刻意追求上海第一高樓或世界第一高樓的稱號。
按照1993年<上海陸家嘴中心區規劃設計方案>中的規劃,金茂大廈、環球金融中心加上陸家嘴Z3-2地塊,將建設3幢超高層的標志性建筑,形成"品"字形的三足鼎立之勢。第三幢陸家嘴超高層建筑將成為浦東陸家嘴金融貿易區未來的又一個標志性建筑。
有證券公司分析報告指出,到目前為止,陸家嘴公司所有的轉讓土地行為,均符合估值預測的假設。至2008年末,公司新建出租物業規模,將從目前的不足5萬平米,增加到50余萬平米(含收購項目),擴張約10倍左右。租賃收入規模也將從目前的年1億多元,增加到8-10 億元左右。此后,增長將持續。
值得注意的是,雖然Z3-2地塊的建設某種程度上是市政府"欽點"開發企業。但未來的市場前景卻絕不可能依靠"欽點"。
戴德梁行最新發布的寫字樓市場報告稱,今年上海寫字樓市場依然強勁,空置率持續走低,整體租金報價呈上升態勢。仲量聯行的研究報告顯示,目前上海核心商務區甲級辦公樓租金繼續高出市場平均水平10%。
但是,預期2008-2009年,陸家嘴地區寫字樓還將持續放量,到2010年,陸家嘴寫字樓供應量將達到100萬平方米,將對租金產生一定的壓力。
"上海高檔物業租金向上的趨勢最近幾年不會改變,但當Z3-2項目入市時,按照建設周期大概推算,很可能已經錯過了高檔物業市場的黃金時期,應該說,還是存在一些不確定性。"有物業分析師指出。