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日前（7月20日），深圳市人大常委會(huì)辦公廳發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》公開征求意見的公告，備受各界關(guān)注。

● 官方解讀 ●

為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提升城市功能，改善人居環(huán)境，市政府組織起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《條例（草案）》），經(jīng)市政府六屆一百九十二次常務(wù)會(huì)議審議通過，并提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議。2020年6月28日市六屆人大常委會(huì)第四十二次會(huì)議第一次審議了《條例（草案）》。市人大常委會(huì)法工委根據(jù)審議意見修改完善，形成了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）。現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下：

01立法的必要性

（一）是踐行先行示范區(qū)使命，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，推動(dòng)城市更新制度創(chuàng)新的需要。

2018年10月，習(xí)近平總書記視察廣東時(shí)提出，城市規(guī)劃和建設(shè)領(lǐng)域要突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫。2018年12月，習(xí)近平總書記對(duì)深圳工作作出重要批示，要求我市抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)重大機(jī)遇，增強(qiáng)核心引擎功能，朝著建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的方向前行，努力創(chuàng)建社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的城市范例。2019年8月，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《先行示范區(qū)意見》），賦予深圳新的使命任務(wù)。基于此，深圳城市更新工作應(yīng)當(dāng)以習(xí)近平總書記的重要批示指示精神為指導(dǎo)，深刻認(rèn)識(shí)城市更新在空間高效利用、城市功能完善、城市品質(zhì)塑造等方面的戰(zhàn)略意義，通過城市更新立法進(jìn)行制度創(chuàng)新，發(fā)揮先行示范區(qū)大膽探索、改革創(chuàng)新、勇當(dāng)尖兵的先鋒帶頭作用，以更寬廣的視野、更先進(jìn)的理念、更有力的實(shí)施，推動(dòng)城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，讓深圳城市更新模式成為全國(guó)存量土地開發(fā)的靚麗名片。

（二）是突破我市城市更新工作瓶頸，推動(dòng)城市更新向縱深發(fā)展的需要。

我市于2004年出臺(tái)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，啟動(dòng)了城中村改造工作。2009年，在全國(guó)率先提出“城市更新”概念，先后出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》和《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，在此基礎(chǔ)上制定了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》、《關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問題的處理意見》等配套政策、專項(xiàng)規(guī)定及指導(dǎo)意見等，覆蓋了計(jì)劃、規(guī)劃、實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批等全流程管理規(guī)范。在前述政策指引下我市城市更新成效明顯，既保障了城市發(fā)展用地，完善了城市公共配套，又促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在全省乃至全國(guó)均產(chǎn)生了較大的影響。但隨著城市更新的深入推進(jìn)，一些問題陸續(xù)暴露出來(lái)，如地方政府規(guī)章法律層級(jí)不夠，個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不簽約導(dǎo)致更新項(xiàng)目推進(jìn)滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等問題，這些問題已成為制約我市城市更新有序推進(jìn)的深層障礙，僅依靠現(xiàn)有的政策規(guī)定難以全盤破解，迫切需要用足用好特區(qū)立法權(quán)，推動(dòng)城市更新工作向縱深發(fā)展。

（三）是提煉、固化城市更新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提升政策效能的需要。

我市城市更新一直遵循市場(chǎng)化和法治化的原則，通過政府引導(dǎo)和利益共享機(jī)制，吸引市場(chǎng)主體參與城市更新，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用；堅(jiān)持用法治思維和方式解決工作中的難點(diǎn)問題，推進(jìn)城市更新有序開展。基于此，我市城市更新工作中創(chuàng)設(shè)了不少行之有效的制度，包括城市更新單元?jiǎng)澏ā⒂?jì)劃動(dòng)態(tài)申報(bào)、城市更新單元規(guī)劃編制、實(shí)施主體確認(rèn)、用地協(xié)議出讓等。這些行之有效的制度有必要通過法規(guī)的形式進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)法定化，提升政策層次和效力。以此，構(gòu)建由法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范組成的城市更新制度體系，充分發(fā)揮制度的整體效能。

02主要內(nèi)容

《征求意見稿》貫徹落實(shí)《先行示范區(qū)意見》，堅(jiān)持以人民為中心，踐行高質(zhì)量發(fā)展要求，建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市和宜居宜業(yè)宜游城市。充分發(fā)揮立法的引領(lǐng)和推動(dòng)作用，用足用好經(jīng)濟(jì)特區(qū)立法權(quán)，在全國(guó)率先探索城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，通過立法鞏固城市更新實(shí)踐成果，在完善城市更新體制機(jī)制方面做好先行示范。

（一）關(guān)于市場(chǎng)化運(yùn)作路徑。

城市更新是城市整體空間與土地價(jià)值的重構(gòu)，不僅涉及公共利益，還包含廣泛的公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益。我市在全國(guó)率先開展了城市更新立法，在傳統(tǒng)舊城改造的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性地開始了市場(chǎng)化模式探索，根本目的在于充分發(fā)揮政府、業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位等多個(gè)方面的積極性，達(dá)到合作共贏的目標(biāo)，更好踐行共建共治共享的發(fā)展理念。

一、堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作。我市城市更新堅(jiān)持“兩條腿”走路：一種是政府主導(dǎo)實(shí)施。如政府基于規(guī)劃實(shí)施需要開展的重點(diǎn)城市更新單元開發(fā)和成片連片改造，以及市場(chǎng)難以有效發(fā)揮作用情形下的兜底城市更新。另外一種是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作。政府通過定規(guī)劃、定政策、定標(biāo)準(zhǔn)，抓統(tǒng)籌、抓服務(wù)、抓監(jiān)管發(fā)揮引導(dǎo)作用，市場(chǎng)主體則具體負(fù)責(zé)搬遷談判和項(xiàng)目建設(shè)，通過充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，實(shí)現(xiàn)政府和市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)。市場(chǎng)化運(yùn)作是我市城市更新的重要機(jī)制創(chuàng)新，曾獲得原國(guó)土資源部和廣東省政府的充分肯定。

二、堅(jiān)持利益共享。深圳城市更新建立了政府、市場(chǎng)、物業(yè)權(quán)利人三方利益平衡機(jī)制，改變了傳統(tǒng)由政府主導(dǎo)土地增值收益分配的格局，從而極大地調(diào)動(dòng)各方積極性，推動(dòng)城市更新可持續(xù)發(fā)展。在實(shí)施過程中，政府立足于公共利益和城市整體利益，要求市場(chǎng)主體無(wú)償移交用地、配建公共設(shè)施，用以改善民生。市場(chǎng)主體通過開發(fā)建設(shè)，分享土地發(fā)展權(quán)益和增值收益。物業(yè)權(quán)利人則通過物業(yè)安置和貨幣補(bǔ)償共享城市更新成果。

（二）關(guān)于城市更新單元計(jì)劃。

目前深圳的城市更新規(guī)劃計(jì)劃體系主要由市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新單元計(jì)劃與單元規(guī)劃組成。為保障全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和任務(wù)的有序?qū)嵤侠硪龑?dǎo)城市更新單元的更新方向、規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的調(diào)控作用，《征求意見稿》對(duì)城市更新單元計(jì)劃的制定、申報(bào)和審批作了明確規(guī)定。

一、實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理全覆蓋。除了僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積一定比例的輔助性公用設(shè)施或者僅對(duì)建筑外立面改造的綜合整治類城市更新項(xiàng)目，以及按照市政府相關(guān)規(guī)定對(duì)合法產(chǎn)業(yè)用地容積率調(diào)整的情形外，都必須申報(bào)城市更新單元計(jì)劃；

二、明確不同類別申報(bào)主體，規(guī)定重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃由區(qū)城市更新部門申報(bào)，舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào)；

三、明確計(jì)劃申報(bào)條件，物業(yè)權(quán)利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等滿足法定要求；

四、建立城市更新單元計(jì)劃有效期管理機(jī)制，經(jīng)批準(zhǔn)的更新單元計(jì)劃（不含重點(diǎn)更新單元），自公告之日起有效期為兩年。有效期內(nèi)未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，該更新單元計(jì)劃按照公告要求失效。

（三）關(guān)于城市單元更新規(guī)劃。

城市更新單元規(guī)劃作為城市更新項(xiàng)目實(shí)施的直接規(guī)劃依據(jù)，對(duì)優(yōu)化城市功能布局，有效實(shí)現(xiàn)各方利益平衡發(fā)揮了關(guān)鍵作用。但在實(shí)踐中，存在城市更新單元規(guī)劃所規(guī)劃配建的公共配套設(shè)施、公共保障住房落實(shí)不到位，貢獻(xiàn)用地移交不及時(shí)等問題，影響規(guī)劃布局的均衡性。

為落實(shí)一張藍(lán)圖干到底，《征求意見稿》規(guī)定：

一、在前端主抓規(guī)劃編制。為做好城市更新單元規(guī)劃與更新單元計(jì)劃的銜接，由城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制，報(bào)區(qū)城市更新部門審查。城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合法定圖則的各項(xiàng)控制要求進(jìn)行編制，對(duì)城市更新單元的目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、道路交通、市政工程、城市設(shè)計(jì)、利益平衡等方面作出具體規(guī)定，明確公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共保障住房等配建責(zé)任以及無(wú)償移交政府的用地要求。市、區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新單元規(guī)劃編制的指導(dǎo)監(jiān)督，加強(qiáng)規(guī)劃剛性管控；

二、在中端強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管。實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議時(shí)，需再次明確應(yīng)當(dāng)履行的貢獻(xiàn)用地義務(wù)和配建責(zé)任，以及公共設(shè)施的相應(yīng)接收部門；

三、在后端保障規(guī)劃落實(shí)。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)劃要求向政府無(wú)償移交貢獻(xiàn)用地后，再申請(qǐng)辦理用地審批手續(xù)，未按照規(guī)劃要求完成公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予規(guī)劃驗(yàn)收。

（四）關(guān)于市場(chǎng)主體的選擇。

市場(chǎng)主體是深圳城市更新的重要依靠力量，市場(chǎng)主體的選擇對(duì)于城市更新項(xiàng)目能否順利實(shí)施至關(guān)重要。為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，《征求意見稿》對(duì)市場(chǎng)主體做了系列規(guī)定。

第七條規(guī)定市場(chǎng)主體必須具有房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、開發(fā)資質(zhì)；

第二十九條要求公開選擇市場(chǎng)主體，并進(jìn)一步細(xì)化市場(chǎng)主體的選定標(biāo)準(zhǔn)和方式，要求采用公開、公平、公正的方式確定市場(chǎng)主體，選定的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會(huì)信用；

第三十條對(duì)市場(chǎng)主體變更程序進(jìn)行規(guī)范，在更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，市場(chǎng)主體發(fā)生改變的，應(yīng)當(dāng)重新征集物業(yè)權(quán)利人的更新意愿，并報(bào)區(qū)更新主管部門備案。

（五）關(guān)于搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

為進(jìn)一步保護(hù)城市更新雙方當(dāng)事人的權(quán)益，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，《征求意見稿》規(guī)定城市更新搬遷安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。歷史違建以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定；對(duì)于房屋征收沒有規(guī)定的其他情形，搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)主體與權(quán)利主體自行協(xié)商確定。

同時(shí)為做好與違法建筑處理、土地整備、房屋征收等相關(guān)政策的統(tǒng)籌銜接，《征求意見稿》明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

（六）關(guān)于破解城市更新搬遷難題。

無(wú)論是政府組織還是市場(chǎng)化的城市更新，都難以完全避免個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議的問題。經(jīng)反復(fù)研究論證，《征求意見稿》提出了“個(gè)別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區(qū)政府對(duì)個(gè)別未簽約業(yè)主的物業(yè)實(shí)施征收和補(bǔ)償。主要理由是：城市更新改造是城市規(guī)劃實(shí)施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化片區(qū)以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境。同時(shí)，我市的城市更新方案均有配建學(xué)校、醫(yī)院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等方面的要求，以實(shí)現(xiàn)城市更新改造的商業(yè)利益和公共利益的有機(jī)結(jié)合，符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。同時(shí)，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》明確了按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)權(quán)利人對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

專此說明。

● 政策原文 ●

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條【立法目的】為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，完善城市功能，提升城市品質(zhì)，激發(fā)城市活力，改善人居環(huán)境，規(guī)范城市更新活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡(jiǎn)稱特區(qū)）實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本條例適用于特區(qū)內(nèi)的城市更新活動(dòng)。
本條例所稱城市更新，是指對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本條例規(guī)定的程序進(jìn)行綜合整治或者拆除重建的活動(dòng)：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；

（四）經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。

第三條【基本原則】城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、利益共享、公眾參與的原則。

第四條【工作要求】城市更新活動(dòng)應(yīng)當(dāng)增進(jìn)社會(huì)公共利益，符合下列要求：

（一）完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升城市機(jī)能；

（二）堅(jiān)持綠色節(jié)能改造，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展；

（三）加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境；

（四）加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，保持城市特色風(fēng)貌；

（五）增強(qiáng)城市發(fā)展新動(dòng)能，優(yōu)化城市發(fā)展空間和戰(zhàn)略布局。
第五條【市級(jí)職責(zé)】深圳市人民政府（以下簡(jiǎn)稱市政府）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對(duì)城市更新工作涉及的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制市級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃，制定相關(guān)技術(shù)規(guī)范、管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

市各相關(guān)管理部門在法定職責(zé)范圍內(nèi)履行城市更新管理職責(zé)。

第六條【區(qū)級(jí)職責(zé)】區(qū)人民政府（含新區(qū)管委會(huì)，下同，以下簡(jiǎn)稱區(qū)政府）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。
區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市更新的組織實(shí)施和統(tǒng)籌管理工作，區(qū)政府相關(guān)管理部門在法定職責(zé)范圍內(nèi)履行城市更新管理職責(zé)。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)配合區(qū)城市更新部門做好城市更新相關(guān)工作，維護(hù)城市更新活動(dòng)的正常秩序。

第七條【實(shí)施方式和基本程序】城市更新可以由物業(yè)權(quán)利人自行實(shí)施，或者委托具有房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（以下統(tǒng)稱市場(chǎng)主體）實(shí)施，也可以由政府主導(dǎo)并委托市場(chǎng)主體實(shí)施。符合規(guī)定的，也可以合作實(shí)施。
城市更新的實(shí)施應(yīng)當(dāng)依次履行城市更新單元計(jì)劃審批、城市更新單元規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、土地出讓等程序，本條例以及市政府另有規(guī)定的除外。

第八條【信息系統(tǒng)】市城市更新部門負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，將各區(qū)城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地、建筑物、歷史文化遺存等現(xiàn)狀信息納入城市更新信息系統(tǒng)，對(duì)全市城市更新項(xiàng)目實(shí)施全流程覆蓋、全方位監(jiān)管、全過程信息公開。

第九條【協(xié)調(diào)處理】城市更新應(yīng)當(dāng)與土地整備、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡(jiǎn)稱歷史違建）處理等工作有機(jī)銜接，相互協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)存量低效用地再開發(fā)。

第十條【歷史文化保護(hù)】城市更新實(shí)施時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用，繼承和弘揚(yáng)優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進(jìn)城市建設(shè)與社會(huì)文化的協(xié)調(diào)發(fā)展。涉及文物保護(hù)管理的，依照文物保護(hù)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第十一條【公眾參與】市城市更新部門、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立健全城市更新公眾參與機(jī)制，充分征求利益相關(guān)人和社會(huì)公眾意見，保障公眾在城市更新政策制定、計(jì)劃規(guī)劃編制、實(shí)施主體確認(rèn)等環(huán)節(jié)以及搬遷補(bǔ)償安置方案等內(nèi)容的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃

第十二條【更新專項(xiàng)規(guī)劃】市城市更新部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房建設(shè)部門按照全市國(guó)土空間規(guī)劃，組織編制全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的總體目標(biāo)、發(fā)展方向和城市更新策略，明確分區(qū)管控、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共保障住房建設(shè)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、實(shí)施時(shí)序等任務(wù)和要求。
城市更新專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，作為城市更新單元?jiǎng)澏ā⒊鞘懈聠卧?jì)劃制定和規(guī)劃編制的重要依據(jù)。

第十三條【城市更新單元】城市更新單元是城市更新實(shí)施的基本單位。城市更新單元的劃定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整，并且相對(duì)成片連片。

一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

第十四條【更新單元計(jì)劃】城市更新單元實(shí)行計(jì)劃管理。僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積一定比例的輔助性公用設(shè)施或者僅對(duì)建筑外立面改造的綜合整治類城市更新項(xiàng)目，以及按照市政府相關(guān)規(guī)定對(duì)合法產(chǎn)業(yè)用地容積率調(diào)整的，可以不申報(bào)城市更新單元計(jì)劃。
城市更新單元計(jì)劃結(jié)合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，是編制城市更新單元規(guī)劃的依據(jù)，包含更新范圍、申報(bào)主體、更新意愿、更新方向和公共利益等內(nèi)容。其中，更新方向應(yīng)當(dāng)按照法定圖則等法定規(guī)劃的用地主導(dǎo)功能確定。

城市更新單元計(jì)劃實(shí)行有效期管理。經(jīng)批準(zhǔn)的更新單元計(jì)劃（不含重點(diǎn)更新單元計(jì)劃），自公告之日起有效期兩年。有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，該更新單元計(jì)劃按照公告要求失效。確需延期的，可申請(qǐng)延期一年，原則上僅可延期一次。

第十五條【計(jì)劃申報(bào)主體】城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體按照以下方式確定：

（一）單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人可以自行申報(bào)，或者委托單一市場(chǎng)主體申報(bào)。

（二）多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的，可以委托其中一個(gè)物業(yè)權(quán)利人或者非物業(yè)權(quán)利人的單一市場(chǎng)主體申報(bào)。

（三）城市更新單元內(nèi)用地屬于城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍外形成的建成區(qū)域的，由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位申報(bào)，或者由其委托的單一市場(chǎng)主體申報(bào)。

（四）通過政府主導(dǎo)方式實(shí)施城市更新的，由市、區(qū)政府相關(guān)部門申報(bào)。其中，重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃由區(qū)城市更新部門申報(bào)。

（五）舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。

第十六條【計(jì)劃申報(bào)要求】城市更新單元計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)申報(bào)。申報(bào)城市更新單元計(jì)劃時(shí)，城市更新單元范圍內(nèi)的物業(yè)權(quán)利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應(yīng)當(dāng)滿足規(guī)定要求，其中，城市更新意愿應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

（一）城市更新單元內(nèi)用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產(chǎn)權(quán)份額2/3以上的按份共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的物業(yè)權(quán)利人同意進(jìn)行城市更新，其中，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意進(jìn)行城市更新，自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計(jì)劃。
拆除范圍內(nèi)用地包含兩個(gè)或者兩個(gè)以上地塊的，符合前述規(guī)定的地塊的總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的80%。

（二）城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新，相關(guān)法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

（三）城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，符合本款第一項(xiàng)規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意。
區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)城市更新意愿達(dá)成情況進(jìn)行認(rèn)定，屬于本條第一款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在城市更新意愿認(rèn)定階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門和轄區(qū)街道辦事處等單位對(duì)歷史違建的物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核查，經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人方能與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議。
第十七條【計(jì)劃審批】區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)城市更新單元計(jì)劃進(jìn)行審查，審查時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮功能布局、年度規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素。審查通過的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公示并報(bào)區(qū)政府審批。城市更新單元計(jì)劃經(jīng)區(qū)政府審批通過后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。市政府對(duì)城市更新單元計(jì)劃審批另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十八條【更新單元規(guī)劃】城市更新單元規(guī)劃是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的直接規(guī)劃依據(jù)。
城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)技術(shù)規(guī)范并結(jié)合法定圖則等各項(xiàng)控制要求進(jìn)行編制，應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更新單元的目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、道路交通、市政工程、城市設(shè)計(jì)、利益平衡等方面作出具體規(guī)定，明確公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等配建要求以及無(wú)償移交政府的用地范圍、面積。

市、區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新單元規(guī)劃編制的指導(dǎo)監(jiān)督，加強(qiáng)規(guī)劃剛性管控，確保城市公共利益的實(shí)現(xiàn)。

第十九條【規(guī)劃批準(zhǔn)程序】城市更新單元規(guī)劃由城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制，報(bào)區(qū)城市更新部門審查，經(jīng)審查通過后形成城市更新單元規(guī)劃草案，城市更新單元規(guī)劃草案報(bào)送審批前，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)組織公示，公示時(shí)間不得少于30日。

城市更新單元規(guī)劃草案符合法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的，由區(qū)政府批準(zhǔn)；未制定法定圖則或者涉及對(duì)法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整的，由區(qū)政府報(bào)市政府或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。
城市更新單元規(guī)劃獲批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制或者修改。

第二十條【規(guī)劃修改程序】已批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃，自批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)不允許對(duì)其強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行修改；自批準(zhǔn)之日起兩年后對(duì)城市更新單元規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行修改的，由市政府或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。
對(duì)城市更新單元規(guī)劃的非強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行修改的，由區(qū)政府批準(zhǔn)。
城市更新單元規(guī)劃的強(qiáng)制性和非強(qiáng)制性內(nèi)容由市城市更新部門另行規(guī)定。

第二十一條【重點(diǎn)更新單元計(jì)劃和規(guī)劃審批】區(qū)政府可以根據(jù)發(fā)展需要?jiǎng)澏ㄖ攸c(diǎn)城市更新單元，實(shí)施差別化的城市更新策略。重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃和規(guī)劃經(jīng)市城市更新部門審查后，由市政府批準(zhǔn)。

第三章 拆除重建類城市更新

第二十二條【拆除重建定義】拆除重建是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規(guī)定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進(jìn)行重新建設(shè)的活動(dòng)。

第二十三條【公共保障住房更新單元項(xiàng)目】城市更新專項(xiàng)規(guī)劃中的公共保障住房更新單元項(xiàng)目由政府主導(dǎo)實(shí)施。其他更新單元項(xiàng)目中配套建設(shè)的公共保障住房按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條【協(xié)議文本及產(chǎn)權(quán)凍結(jié)】拆除重建類城市更新項(xiàng)目中，市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人通過簽訂搬遷安置協(xié)議方式形成實(shí)施主體的，雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷安置協(xié)議。
市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷安置協(xié)議示范文本，規(guī)范協(xié)議生效時(shí)間、生效條件、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)凍結(jié)期限、禁止加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等內(nèi)容。
市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)將已簽訂的搬遷安置協(xié)議報(bào)區(qū)城市更新部門備案，區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)將備案信息推送區(qū)住房建設(shè)部門。

搬遷安置協(xié)議簽訂后，市場(chǎng)主體可以按約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記的時(shí)限由雙方自行約定，但城市更新項(xiàng)目調(diào)出城市更新單元計(jì)劃的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更登記等業(yè)務(wù)。

第二十五條【搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】城市更新搬遷安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。

歷史違建，以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。
其他情形建筑的搬遷安置補(bǔ)償，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人自行協(xié)商確定。
不屬于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》和《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理范圍的違法建筑，原則上不予補(bǔ)償。

第二十六條【舊住宅區(qū)搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】舊住宅區(qū)的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離后及時(shí)支付。

公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
第二十七條【舊住宅更新單元要求】舊住宅區(qū)擬申請(qǐng)列入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限應(yīng)當(dāng)在20年以上，且滿足下列條件之一：

（一）需落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施；

（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無(wú)法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決；

（三）使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善，經(jīng)評(píng)估后亟需拆除重建的。
對(duì)于建成年限不足20年的合法舊住宅區(qū)，經(jīng)鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的，按照本條例規(guī)定的程序經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

第二十八條【舊住宅區(qū)咨詢委員會(huì)】區(qū)政府負(fù)責(zé)設(shè)立城市更新咨詢委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱咨詢委員會(huì)），作為合法舊住宅區(qū)拆除重建必要性的咨詢機(jī)構(gòu)。咨詢委員會(huì)由1名主任委員和18名委員組成，主任委員由各區(qū)政府分管城市更新的區(qū)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，委員包括公務(wù)委員和專家委員，其中，公務(wù)委員在市城市更新部門和區(qū)政府相關(guān)主管部門中產(chǎn)生，不超過8名。

市城市更新部門負(fù)責(zé)組建舊住宅區(qū)城市更新咨詢專家?guī)欤瑢＜規(guī)煊赏恋亍⒁?guī)劃、建筑、交通、市政、設(shè)計(jì)、地理、環(huán)保、估價(jià)、測(cè)量、經(jīng)濟(jì)、法律等領(lǐng)域的專家組成。專家委員應(yīng)當(dāng)從專家?guī)熘须S機(jī)抽取。
    區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在受理街道辦事處的計(jì)劃申報(bào)后、作出審查結(jié)論前，組織召開城市更新咨詢委員會(huì)會(huì)議。會(huì)議由主任委員負(fù)責(zé)召集，與會(huì)人數(shù)不少于15名時(shí)，會(huì)議方為有效。咨詢委員會(huì)會(huì)議形成的咨詢意見，應(yīng)當(dāng)獲得參加會(huì)議人數(shù)4/5以上多數(shù)通過。咨詢意見認(rèn)為舊住宅區(qū)項(xiàng)目具有拆除重建必要的，區(qū)城市更新部門方可將城市更新單元計(jì)劃報(bào)請(qǐng)區(qū)政府審批，區(qū)政府參考咨詢意見作出審批決定。

第二十九條【舊住宅區(qū)市場(chǎng)主體選定】對(duì)于合法舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，組織制定搬遷安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，公開選擇市場(chǎng)主體，由選定的市場(chǎng)主體與所有物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷安置協(xié)議。選定的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會(huì)信用。可以采用業(yè)主票決等公開、公平、公正的方式確定市場(chǎng)主體。

第三十條【市場(chǎng)主體變更監(jiān)管】更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，市場(chǎng)主體擬發(fā)生改變的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第十六條第一款的規(guī)定，重新征集物業(yè)權(quán)利人的更新意愿，并在理清經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系后將變更情況報(bào)區(qū)更新主管部門備案。區(qū)更新主管部門負(fù)責(zé)對(duì)更新意愿達(dá)成情況和變更后市場(chǎng)主體的資質(zhì)要求等內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

第三十一條【搬遷難訴前救濟(jì)途徑】對(duì)于合法舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，自市場(chǎng)主體選定之日起12個(gè)月內(nèi)簽訂搬遷安置協(xié)議的專有部分占建筑物總面積未達(dá)95%時(shí)，該項(xiàng)目調(diào)出城市更新單元計(jì)劃；12個(gè)月內(nèi)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%時(shí)，市場(chǎng)主體按照本條例第二十六條規(guī)定的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與未簽約業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商不成的，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)行政調(diào)解，區(qū)政府也可以主動(dòng)調(diào)解。

第三十二條【個(gè)別征收模式】當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。

第三十三條【舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)和城中村的解決機(jī)制】合法舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)申請(qǐng)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限原則上不得少于15年。建筑物建成年限達(dá)到15年并且符合本條例第二十七條第二款規(guī)定的條件，或者建成年限雖未滿15年，但經(jīng)鑒定危房等級(jí)為D級(jí)，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，可以參照本條例第三十一條、第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目中已處理確認(rèn)的歷史違建，經(jīng)協(xié)商、行政調(diào)解后仍無(wú)法達(dá)成搬遷安置協(xié)議的，可以參照本條例第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條【實(shí)施主體確認(rèn)】拆除重建類城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，所有物業(yè)權(quán)利人通過簽訂搬遷安置協(xié)議、房地產(chǎn)作價(jià)入股、房地產(chǎn)收購(gòu)等方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體后，形成單一主體。
屬于城中村拆除重建類更新項(xiàng)目的，除按照本條第一款形成單一主體的方式外，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場(chǎng)主體合作實(shí)施城市更新，也可以自行實(shí)施。
城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)單一主體或者合作實(shí)施的雙方主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)。

第三十五條【項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議】區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，明確以下內(nèi)容：

（一）實(shí)施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)履行的無(wú)償移交用地和配建公共設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等義務(wù)，以及前述公共配建設(shè)施的相應(yīng)接收部門；

（二）實(shí)施主體按照搬遷安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（三）城市更新項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及完成時(shí)限；

（四）設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施；

（五）違約責(zé)任；

（六）雙方約定的其他事項(xiàng)。

涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，實(shí)施主體還應(yīng)當(dāng)與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管要求，并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議作為土地使用權(quán)出讓合同附件。

第三十六條【建筑物拆除、產(chǎn)權(quán)注銷】除基于公共利益需提前向政府無(wú)償移交用地且經(jīng)區(qū)政府同意拆除該用地上的建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內(nèi)的建筑物應(yīng)當(dāng)在區(qū)城市更新部門與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議后，方可按規(guī)定拆除。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在拆除施工15日前，向區(qū)住房建設(shè)部門辦理備案手續(xù)。
建筑物拆除后，物業(yè)權(quán)利人或者其委托的實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)依法辦理原物業(yè)權(quán)利人建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)。

第三十七條【土地出讓】建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)劃要求向政府無(wú)償移交用地，再申請(qǐng)以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的原土地使用權(quán)自動(dòng)終止，出讓后的土地使用權(quán)期限重新起算。

土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)明確城市更新單元規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容。

拆除范圍內(nèi)土地涉及未完善征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)用地的，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自行理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系后與政府簽訂土地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行補(bǔ)償。

第三十八條【產(chǎn)權(quán)登記】原物業(yè)權(quán)利人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，置換物業(yè)可以按照經(jīng)區(qū)城市更新部門備案的搬遷安置協(xié)議約定，登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章 綜合整治類城市更新

第三十九條【綜合整治定義】綜合整治類城市更新是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，對(duì)城市建成區(qū)實(shí)施修繕、加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建或者功能改變中的一種或者多種措施的活動(dòng)。

第四十條【整治內(nèi)容】綜合整治類城市更新主要包括下列內(nèi)容：

（一）修繕建筑物外觀；

（二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設(shè)施；

（三）完善道路交通、給排水、供電、燃?xì)狻⑾馈⒕G化、垃圾清運(yùn)、通信等公共服務(wù)設(shè)施；

（四）保護(hù)、活化利用不可移動(dòng)文物或者歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)；

（五）改變建筑物功能；

（六）其他加建、改建、擴(kuò)建或者局部拆建行為。

第四十一條【綜合整治要求】實(shí)施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結(jié)構(gòu)和消防安全，不得改變土地規(guī)劃用途，涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建的，所在區(qū)域須未列入土地整備計(jì)劃、拆除重建類城市更新單元計(jì)劃，建筑物建成年限、拆除的用地面積和建筑面積比例須符合市政府相關(guān)要求。

第四十二條【參照?qǐng)?zhí)行】綜合整治項(xiàng)目涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第六條第二款規(guī)定的流程實(shí)施，實(shí)施主體確認(rèn)、建筑物拆除和產(chǎn)權(quán)注銷、項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓等環(huán)節(jié)參照拆除重建相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條【簡(jiǎn)易程序】舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質(zhì)等目的開展綜合整治，增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設(shè)施，可以簡(jiǎn)化相應(yīng)程序。具體程序由市政府另行制定。

第四十四條【城中村綜合整治】市城市更新部門負(fù)責(zé)組織劃定城中村綜合整治分區(qū)范圍。位于綜合整治分區(qū)范圍的城中村，原則上不允許開展以拆除重建為主的城市更新活動(dòng)。
位于城中村的現(xiàn)狀居住片區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)，可由區(qū)政府組織開展完善建筑功能、增加輔助性公用設(shè)施等活動(dòng)，確需局部拆建的，由區(qū)政府按照本條例第六條第二款規(guī)定的流程組織實(shí)施。取得合法產(chǎn)權(quán)的舊工業(yè)區(qū)可以按照本條例第四十六條的規(guī)定進(jìn)行加建、改建、擴(kuò)建或者局部拆建。

第四十五條【舊住宅區(qū)和舊商業(yè)辦公區(qū)綜合整治】對(duì)配套設(shè)施不完善或者部分結(jié)構(gòu)相對(duì)較好但建筑和環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低的合法舊住宅區(qū)和舊商業(yè)辦公區(qū)，可以結(jié)合街區(qū)特點(diǎn)開展綜合整治，采取整飾建筑外觀、加建電梯、設(shè)置連廊、增設(shè)停車位等措施，消除安全隱患，改善環(huán)境品質(zhì)。
實(shí)施前款所列綜合整治措施的，可以按規(guī)定啟用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第四十六條【舊工業(yè)區(qū)綜合整治】鼓勵(lì)合法舊工業(yè)區(qū)開展融合加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等方式的綜合整治。合法舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治的，應(yīng)當(dāng)符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，并按要求向政府無(wú)償移交一定比例的用地、用房。
合法舊工業(yè)區(qū)綜合整治引入物業(yè)權(quán)利人之外的市場(chǎng)主體實(shí)施的，市場(chǎng)主體被確認(rèn)為實(shí)施主體后，區(qū)城市更新部門可與實(shí)施主體簽訂協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定；實(shí)施主體資格條件、新增面積的產(chǎn)業(yè)類型等應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。

第五章 保障和監(jiān)督

第四十七條【資金保障】市、區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將城市更新工作經(jīng)費(fèi)納入部門預(yù)算管理，市、區(qū)財(cái)政部門按照規(guī)定統(tǒng)籌保障有關(guān)資金需求。

第四十八條【收費(fèi)減免】城市更新項(xiàng)目依法免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)。

第四十九條【歷史文脈保護(hù)激勵(lì)機(jī)制】鼓勵(lì)城市更新實(shí)施主體參與歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)、修繕和活化利用。對(duì)于城市更新范圍內(nèi)保留的列入市政府公布的歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)名錄或者屬于主管部門認(rèn)定為有保留價(jià)值的歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)，由實(shí)施主體承擔(dān)修繕整治和后續(xù)維護(hù)責(zé)任的，可以通過容積率轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)等方式予以激勵(lì)。

第五十條【完善用地手續(xù)】對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，城市更新區(qū)域內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，應(yīng)當(dāng)遵循尊重歷史、公平合理、利益共享的原則，按照市政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置后完善用地手續(xù)。

第五十一條【土壤環(huán)境質(zhì)量狀況調(diào)查】城市更新后用地功能規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地或者新型產(chǎn)業(yè)用地的，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)用地開展土壤污染狀況調(diào)查，調(diào)查后按照土壤污染防治規(guī)定滿足使用要求并且未列入建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄的，方可向政府無(wú)償移交土地和申請(qǐng)辦理用地審批手續(xù)。

第五十二條【禁止加改擴(kuò)建】城市更新單元計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府發(fā)布公告，禁止在城市更新單元范圍內(nèi)擅自加建、改建、擴(kuò)建、裝修房屋，禁止改變房屋和土地用途。違反規(guī)定的，依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》等規(guī)定處理。

第五十三條【置換房屋保留】城市更新項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模瑢?shí)施主體在辦理房地產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)住房建設(shè)部門告知用以產(chǎn)權(quán)置換房屋的數(shù)量、面積和位置。區(qū)住房建設(shè)部門根據(jù)實(shí)施主體的報(bào)告以及經(jīng)備案的搬遷安置協(xié)議將用以產(chǎn)權(quán)置換的房屋預(yù)先保留，不予批準(zhǔn)銷售。

第五十四條【禁止配建用房擅自銷售、抵押】城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等，實(shí)施主體不得擅自銷售或者抵押。
實(shí)施主體未按照要求完成創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等配建的，不予規(guī)劃驗(yàn)收。

第五十五條【項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督】市、區(qū)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施監(jiān)督。在項(xiàng)目申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)售、規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置方案和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的履行情況予以監(jiān)督。

第六章 法律責(zé)任

第五十六條【行政責(zé)任】行政機(jī)關(guān)及其工作人員在城市更新單元計(jì)劃、土地信息核查、規(guī)劃編制與審批以及城市更新項(xiàng)目指導(dǎo)、監(jiān)督、管理等工作中存在違法違紀(jì)行為的，依法依規(guī)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第五十七條【城中村更新罰則】市場(chǎng)主體違反本條例第十六條第二款規(guī)定，與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷安置協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處50萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下罰款。

第五十八條【舊住宅區(qū)更新罰則】其他單位和個(gè)人違反本條例第十五條第五項(xiàng)規(guī)定，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處200萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第五十九條【違法拆除罰則】拆除建筑物之前未按照要求進(jìn)行備案的，由區(qū)住房建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以2000元罰款，未按要求備案造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；造成重大安全事故，構(gòu)成犯罪的，對(duì)直接責(zé)任人員，依法追究刑事責(zé)任。

第六十條【違法銷售、抵押罰則】違反本條例第五十三條、第五十四條規(guī)定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由住房建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品房?jī)r(jià)款30%以上50%以下的罰款。

第六十一條【市場(chǎng)主體責(zé)任】有關(guān)單位和個(gè)人在開展城市更新意愿征集、城市更新單元計(jì)劃申報(bào)、城市更新單元規(guī)劃編制、簽訂搬遷安置協(xié)議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵害個(gè)人隱私、偽造或者變?cè)煳募鞑ヌ摷傩畔⒌刃袨榈模刮迥陜?nèi)參與城市更新活動(dòng)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處，責(zé)令改正，并納入誠(chéng)信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第七章 附則

第六十二條【指引條款】城市更新涉及國(guó)家安全事項(xiàng)管理的，從其規(guī)定。

第六十三條【名詞解釋】本條例中下列用語(yǔ)的含義：

（一）城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村和舊屋村等類型；

（二）合法是指已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或者其他合法來(lái)源證明；

（三）歷史建筑是指建成年限三十年以上，反映深圳城市建設(shè)歷史和文化傳統(tǒng)，具有時(shí)代特征和地域特色，或者建成年限不足三十年，但在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放史上具有重要意義，且未經(jīng)公布為文物保護(hù)單位，也未登記為不可移動(dòng)文物的建（構(gòu)）筑物；

（四）歷史風(fēng)貌區(qū)是指?jìng)鹘y(tǒng)建筑風(fēng)貌格局基本完整，具備歷史街巷和歷史環(huán)境要素真實(shí)性，與重要?dú)v史名人和重大歷史事件密切相關(guān)，體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化思想、民系特色、地域特征或者時(shí)代風(fēng)格并且未經(jīng)公布為歷史文化街區(qū)的地區(qū)。

第六十四條【參照?qǐng)?zhí)行】本條例實(shí)施之前，城市更新單元計(jì)劃已經(jīng)批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，簽訂搬遷安置協(xié)議的專有部分占建筑物總面積比例不低于95%的，可以參照本條例第三十二條規(guī)定執(zhí)行。

第六十五條【施行日期】 本條例自 年 月 日起施行。