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第一，堅持業(yè)主自治的市場化改革方向。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，依法成立業(yè)主大會，制定管理規(guī)約和議事規(guī)則，對本區(qū)域內(nèi)共有物業(yè)進(jìn)行管理，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一項重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理活動的基本原則。但長期以來，由于法律制度不健全、思想意識不重視等原因，使得業(yè)主自治原則未能很好地得到貫徹落實，例如業(yè)主大會“有名無實”、業(yè)委會“成立難、運作難、監(jiān)督難”問題突出。為解決上述問題，本輪物管改革和立法堅持了業(yè)主自治的市場化改革方向，在制度設(shè)計方面進(jìn)行了一系列的探索和嘗試：一是推動業(yè)主大會的組織化。在國家發(fā)改委、住建部的支持下，深圳《物管條例》率先全國建立了業(yè)主大會備案制度，明確規(guī)定“首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會備案”，并依法取得統(tǒng)一社會信用代碼證書。業(yè)主大會可以憑統(tǒng)一社會信用代碼證書到相關(guān)銀行開設(shè)共有資金基本賬戶，也可選擇與物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)使用共管賬戶。此外，北京、上海等地的立法也提出需要對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行雙重備案。福建省《物管條例》則規(guī)定，“業(yè)主委員會符合非營利法人登記條件的，可以向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府民政部門申請登記”。二是降低了業(yè)主的議事表決門檻。《民法典物權(quán)篇（草案二審稿）》規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，除特殊事項外的其他事項，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。為了提高業(yè)主大會的成立率，深圳《物管條例》提出了“兩輪選舉制”的改革舉措。三是建立健全共有資金管理制度。深圳《物管條例》專門設(shè)置了業(yè)主共有資金管理專章，并設(shè)計了相應(yīng)的財務(wù)、審計以及數(shù)據(jù)共管銀行等配套管理制度。上海《物管規(guī)定》明確，“公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”，并對公共收益的使用范圍作了比較明確的規(guī)定。四是加強了對業(yè)主委員會的監(jiān)管。針對當(dāng)前業(yè)委會“有權(quán)無責(zé)”，部分業(yè)委會成員“不作為”“亂作為”等問題，北京、廣州、深圳、福建等地區(qū)的物業(yè)管理立法提高了業(yè)委會的準(zhǔn)入門檻，明確了禁止性行為以及設(shè)置相應(yīng)法律責(zé)任。同時，福建、上海、深圳等還在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)立了監(jiān)事組織，強化內(nèi)部監(jiān)督。

第二，物權(quán)定分止?fàn)幑δ艿玫竭M(jìn)一步發(fā)揮。業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域范圍的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，是物業(yè)管理的重要前提和基礎(chǔ)。但當(dāng)前全國各地普遍沒有實行業(yè)主共有物權(quán)登記制度，住宅小區(qū)范圍的公共部位權(quán)屬不清晰，引發(fā)大量物業(yè)糾紛。新一輪的物管立法將進(jìn)一步發(fā)揮物權(quán)定分止?fàn)幑δ埽⒔∪珮I(yè)主共有物業(yè)制度：一是明確共有范圍，落實權(quán)屬登記。北京、上海、深圳等地根據(jù)《物權(quán)法》和最高法院司法解釋，在立法中明確了業(yè)主共有范圍，并對共有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記提出了剛性要求。二是明確共有收益歸全體業(yè)主所有。北京、上海、深圳、湖南等地均明確規(guī)定利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的公共收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨列賬。福建省《物管條例》還專設(shè)“公共收益”部分，對公共收益的來源、支出范圍、信息公示等問題作出明確。三是規(guī)范停車位、停車庫的使用管理。深圳《物管條例》根據(jù)不同類型的停車位、停車庫提出了相應(yīng)的使用管理規(guī)則，例如，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車位、車庫的使用情況按月予以公示，明確規(guī)劃自然資源部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓時約定規(guī)劃停車位的權(quán)利歸屬。北京、上海和湖南的立法均明確規(guī)定用于出售的車位，不得出售（轉(zhuǎn)讓）給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。此外，上海、湖南還規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。

第三，物業(yè)管理法律關(guān)系更加明確。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、開發(fā)建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)單位等民事主體，既存在房屋買賣、前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等外部合同關(guān)系，也有業(yè)主大會與業(yè)主委員會之間的內(nèi)部法律關(guān)系，情況比較復(fù)雜。例如，由于業(yè)主大會缺乏組織化，實踐中存在業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，參與訴訟等情況；又比如，前期物業(yè)服務(wù)階段，由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主實施物業(yè)管理，等等。新一輪物業(yè)管理立法旨在進(jìn)一步理順各方主體之間的法律關(guān)系，從源頭上減少糾紛：一是理順前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系。北京《物管條例（征求意見稿）》規(guī)定，“建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。”深圳《物管條例》進(jìn)一步強化開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)階段的法律責(zé)任，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同最長不得超過兩年，同時規(guī)定物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會完成備案之日起三十日內(nèi)由業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。二是理順物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。考慮到物業(yè)服務(wù)的特殊性，物業(yè)服務(wù)合同不能簡單歸入委托合同范疇。因此，《民法典合同編》草案中明確增設(shè)“物業(yè)服務(wù)合同”。與此內(nèi)容相呼應(yīng)，《民法典物權(quán)編》二審稿增加規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依照本法合同編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施。三是物業(yè)服務(wù)實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。福建、深圳、北京、上海等地均規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四，物業(yè)使用安全監(jiān)管力度更大。保障物業(yè)的安全與合理使用，實現(xiàn)建筑物的保值增值，是物業(yè)管理活動的核心價值所在。為此，各地物業(yè)管理立法將更加注重對建筑物的使用安全管理。一是明確建筑物使用安全的法律責(zé)任。北京、上海、廣州、深圳等地立法均明確規(guī)定，業(yè)主和其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、安全使用物業(yè)，并設(shè)置禁止性行為條款及違法責(zé)任。二是建立房屋檢測和保險制度。深圳《物管條例》明確建立房屋安全定期檢測檢驗制度，鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險。三是完善物業(yè)專項維修金制度。北京、上海、廣州、深圳等地立法都明確了維修資金的歸集、續(xù)籌、使用等方面的管理規(guī)定，其中北京《物管條例（征求意見稿）》規(guī)定，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門代管。

第五，推動物業(yè)行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。近年來，以人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)為代表的新一代信息技術(shù)加速突破應(yīng)用。在此大背景下，我國物業(yè)管理行業(yè)正在朝著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方向?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。為了推動行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，各地立法也作了相應(yīng)的規(guī)定，例如，福建、湖南、廣州、深圳《物管條例》明確將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。其中，深圳、廣州兩地還進(jìn)一步明確要倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第六，堅持基層黨組織和政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理是對共用部分、共有設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)秩序的管理，既關(guān)系到業(yè)主私有物權(quán)，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，因此物業(yè)管理活動離不開政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。2017年6月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號），明確提出要“改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”。根據(jù)《民法典物權(quán)篇（草案二審稿）》規(guī)定，今后居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。各地在這一輪物業(yè)管理立法中也進(jìn)一步明確了基層黨組織、社區(qū)居民委員會對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，其中北京、深圳的立法還規(guī)定了黨組織參與籌備工作、推薦候選人等方面的職責(zé)；此外，對于不具備成立業(yè)主大會條件、業(yè)主大會成立后未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者如期換屆等情形的，北京、廣州、福建等地《物管條例》規(guī)定，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同相關(guān)單位組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，防止管理“真空”。

四十年光陰荏苒，四十年風(fēng)雨兼程。當(dāng)前，我國的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入新的歷史發(fā)展時期。堅持“以人民為中心”，全面深化物業(yè)管理的市場化改革，加強物業(yè)管理法治建設(shè)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環(huán)境，這既是我們這一代住建人的歷史使命和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是廣大人民群眾的共同期盼。誠然，前進(jìn)的道路并不可能一馬平川、一帆風(fēng)順，面對改革路上的艱難險阻，我們既要保持足夠的信心，也要具備一定的耐心。習(xí)近平總書記曾經(jīng)強調(diào)，“改革是由問題倒逼而產(chǎn)生，又在不斷解決問題中而深化”“改革既不可能一蹴而就、也不可能一勞永逸”。我們堅信，在習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想的指引下，通過各級政府以及物業(yè)管理活動各方主體的共同努力，一定能夠推動物業(yè)管理事業(yè)再上新的臺階。

2019對于物業(yè)管理改革和法治建設(shè)注定是不平凡的一年。