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最新棚改政策五大重點解讀
信息來源： 深圳房地產律師團 信息提供日期：2018-04-08 瀏覽：2967
3月26日，幾易其稿的《關于加強棚戶區改造工作的實施意見（征求意見稿）》（以下簡稱“實施意見”）由深圳市住房和建設局公開發布，征求社會各界意見。在城市更新進入“深水區”、政府可出讓用地越來越少的背景下，切合深圳實際情況的棚戶區改造政策應運而生。
一、哪些房子可以納入棚改？
深圳市住建局曾于2016年6月出臺《深圳市棚戶區改造項目界定標準》，將五類使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等危舊住宅、住宅區和城中村改造項目界定為棚改項目。此次實施意見明確了棚戶區改造政策的適用范圍為我市范圍內使用年限20年以上的，存在住房質量、消防等安全隱患或者使用功能不齊全或配套設施不完善的老舊住宅區；使用年限不足20年，但根據相關標準鑒定危房等級為D級的住宅區，經批準也可納入棚戶區改造適用范圍。
二、棚改實行怎樣的搬遷安置補償和獎勵標準？
搬遷安置補償和獎勵標準關系到權利人的切身利益，也是老百姓最關心的話題。此次棚戶區改造實施意見明確權利主體可自愿選擇貨幣補償或產權調換或貨幣補償與產權調換兩種方式相結合。
1、貨幣補償：棚戶區改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規定執行。
2、產權調換：棚戶區改造項目中的產權調換按照套內建筑面積1：1的比例進行；鑒于深圳很多老舊住宅區的產權證書只記載建筑面積，沒有記載套內建筑面積，為了避免產生糾紛、方便操作，實施意見明確棚改項目中的產權調換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。
3、增購獎勵標準。考慮到老舊住宅區業主改善居住條件的需要，實施意見明確各區政府可以根據項目實際情況，允許權利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項目的貨幣補償標準計收。
三、棚改采取何種實施模式？
實施意見明確了棚戶區改造項目的實施模式是由各區政府主導，以人才住房專營機構（如區人才安居公司）為主，建成后除搬遷安置住房外，其余物業統一由人才住房專營機構運營管理。
四、棚改搬遷安置補償協議將如何簽訂？
由區政府確定的部門、項目實施主體與權利主體（即小業主）三方簽訂搬遷安置補償協議，協議中將明確搬遷安置補償標準、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業補償費、搬遷獎勵等內容。協議中涉及的安置補償等相關費用由項目實施主體向權利主體支付。
五、棚改中出現“釘子戶”怎么辦？
深圳市棚戶區改造項目很大程度上是為了解決引進人才的住房和保障性住房問題，因此此類項目具有公共利益的性質，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）以及《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）關于房屋征收的適用情形。為了避免出現因個別業主提出不合理要求而達不成補償協議，或者部分住房產權人不明確，導致項目難以順利改造，進而損害大多數業主合法權益的情況發生，實施意見明確在此情形下，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。實施意見并規定，如涉及違法行為（如違章建筑）的，區政府可依法啟動行政處罰程序（包括強制拆除）。
行政強制征收和行政處罰將是“釘子戶”頭頂的達摩克利斯之劍，也保證了棚改項目的周期不會無限期拖延。
可以預見，隨著實施意見的出臺，棚戶區改造工作將在深圳各區大規模展開。研究棚改法規政策，為棚改項目護航，將成為專業律師的新任務。