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【聯建原創】速看！“三價合一”新政之下，二手房買賣雙方關心的法律問題
信息來源： 廣東聯建律師事務所 信息提供日期：2018-04-08 瀏覽：1551
2018年3月28日傍晚，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土資源委員會聯合發布《關于建立信息互通查詢機制規范購房融資的通知》（以下簡稱“《通知》”）。該《通知》要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。這表示二手房交易過程中的申請貸款環節中，銀行貸款額度的計算基數（房屋總價），必須取“網簽價格”和“房屋評估價”兩者中的最低值。以上《通知》在二手房交易市場上被業內人士簡稱為“三價合一”新政。
一、所謂的“三價”是哪“三價”？如何“合一”？
“三價”即指二手房交易流程中，在交易簽約--申請貸款--繳稅過戶三個環節中，分別會依序產生“實際成交價格”、“銀行評估價格”、“網簽價格”。
長期以來，由于寬松的金融環境及商業銀行的業務競爭、交易避稅等原因，以上三個價格中，“銀行評估價格”一般約等于“實際成交價格”，少數“高評高貸”情況下甚至會大幅高于“實際成交價格”，而“網簽價格”通常等于官方公布的“（計稅依據）評估價”。《通知》一朝執行，為了獲得原本預期的貸款額度，“網簽價格”就不能按“陰陽合同”的操作模式寫成金額明顯大幅減少的“官方評估價”，必須如實寫成與“實際成交價格”一致，如此之下，則前述的“三價”就必然“合一”了。
二、“三價合一”將引致哪些交易變化？
“三價合一”意味著，如果要多貸款，交易雙方必須提高網簽備案價格，多交稅；或者以更低的網簽價貸款，少貸款，多首付。要么增加首付、要么多繳稅費，必須二者選其一。
兩難之下，是否“兩者皆可拋”，放棄交易、解除合同是否可行？幾乎每次房地產市場的調控新政，都會導致市場人心浮動，意圖解約者四處咨詢，斷然解約者引致對簿公堂，即便誠信履約者，也會派生出諸多后期細節問題……
三、如果選擇多繳稅費，那么新政導致交易稅費金額的增加部分，應由買方還是賣方承擔？
筆者認為，應按以下情形區別對待：
（1）買賣雙方在書面合同或者補充協議中明確約定了“業主實收”行業術語的類似表述條款，應從其約定，由買方承擔。
（2）合同明確約定了“如在合同履行過程中，因國家、地方政策或政府行為等原因，增設稅種或提高稅費的，雙方同意由買方承擔”的條款或雷同表述，應從其約定由買方承擔。
通過中介機構發生交易的通常會用中介機構擬制的范本合同，其中一般會有稅費承擔的詳細約定，并會就增加稅費的承擔方出現一些打√選項。反之，如果明確表述或者打√選擇由賣方承擔，則從其約定由賣方承擔。
（3）如果約定不明，則應按照規土委及稅務機關公布的繳稅義務主體來確定稅金增加的部分由哪一方承擔（原約定繳稅金額的承擔主體不變）。通常契稅項下金額是買方承擔，個稅和增值稅的項下金額是賣方承擔。
四、若因“三價合一”而解除新政之前簽署的合同，是否合法？
（1）賣方（業主）是否可以解除合同？
依筆者經驗，結合“三價合一”新政的內容，賣方（業主）意欲解除合同通常是因為原合同關于稅費增加部分的承擔方約定不明，而買方要求賣方（業主）承擔新政導致的稅費增加的金額。因納稅是交易雙方的法定義務，且關于各項稅種的繳納義務主體，也在相關的官方文件中有明確規定，原本屬于賣方（業主）的繳納義務在買方并未明確承諾承擔并代其繳納的情形下，賣方（業主）的繳納義務不能轉移給他人，也不能以此作為不可抗力的情形行使合同解除權。
現實中，有些二手房交易過程中會出現中介機構擬制的“交易稅費清單”，上面通常會有中介人員計算并手書的各項稅費金額，賣方（業主）有些認為自己簽訂合同時的判斷依據來源于此，當初的判斷依據發生了變化，解除合同理應屬于情勢變更的合理范疇，不應歸于違約行為。然而筆者認為，所謂“三價合一”新政導致稅費增加只是一種財務計算的對比結果，并非出臺了新的稅種或者提高了稅率。在“三價合一”新政出臺之前，交易的稅種和稅率其實和現在是一樣的，只是新政之前雙方可以通過虛構低廉的網簽價格來達到偷稅目的，現在避稅的途徑被堵死了。換言之，即是部分稅金原來可以偷，現在偷不著了，不能因為“偷不著”而認為自己遭遇了情勢變更，理直氣壯要求解除合同。更何況，據筆者所知，深圳市幾大主流中介機構的《交易稅費計算清單》上都有一行備注“以上計算結果僅供參考，以政府部門實際收取金額為準”。
因此在買方守約的情形下，不建議賣方（業主）擅自以新政為由解除合同。
（2）買方無力增加首付，是否可以解除合同？
這種情況最為多樣化，不可一概而論的。筆者認為，新政導致買方購房成本增加或者門檻提高的情形下，常見的買方解約理由有以下幾種，需逐一區別而論：
1、首期款無力增加時，可否以“突頒新政”為“不可抗力”之理由解除合同？首先，不可抗力的法律定義為“不能預見、不能避免、不能克服”的情形，而房地產交易的地方性政策變化是每一個購房人需要納入考量、預測范疇的事宜；其次，本次“三價合一”新政的內容，既非限購，亦非直接限貸，僅僅是對原先存在漏洞的征稅環節或者評估環節予以規范，并非直接造成客觀上無法交易的后果；再次，無力增加首付的情況下買方還可以選擇多繳稅費，若買方不愿選擇多繳稅費的交易模式，則為商業范疇的交易成本的選擇，而非客觀上的不能克服。故，僅憑“三價合一”新政突頒的理由，無法構成解除合同的合法依據。
2、合同中關于首期款的支付，如果有明確約定“因貸款銀行審批或信貸政策調整的原因導致貸款額度的變化，買方應增加/補足相應的首期款”，則買方應自行增加相應的首付以足額交納購房款，除非雙方有其他特別約定。
3、如果合同中關于首付款已明確約定固定金額，但是貸款流程約定不明，貸款政策變化的情形下雙方如何處理亦約定不明，且關于增加稅費的義務承擔亦如前文所述明確歸賣方承擔而賣方拒絕承擔，那么這種情形下，相當于是賣方排除了增加稅費的交易路徑，但是在增加首付的交易路徑之下，又沒有明確約定預計的貸款額度無法獲批時雙方如何承擔下一步權利義務，則買方若在支付原定首付款之后終止交易，請求解除合同或者抗辯無需承擔違約責任，司法實踐中可能會因“不可歸責于雙方的原因”、“情勢變更”等理由獲得支持或者部分支持。
當然，以按揭購買方式進行的二手房交易實踐中，買賣雙方在諸多環節和細節上的都存在交叉互動甚至彼此協助的情況，因此在解除合同的大量案例中往往會出現各有過錯，或者各有不同程度的違約等復雜情形，需要具體案例具體分析，不能簡單對號入座下結論。
五、若交易已經終止，可能面臨交易對方追究違約責任，被高價索賠時如何減輕己方違約責任？
通常交易出現糾紛到最終終止再到進入訴訟程序，都有一段時間，在這段時間內，可以圍繞以下幾方面提前獲取/保留相關證據，以為后期可能發生的訴訟做相應準備：簽約的背景或前提（尤其是很多一買一賣換房的連環案例中）、合同目的、對方的實際損失（不存在或或者沒有聲稱的那么大）、通知的送達、對方的過錯之處及程度、己方的履約能力、己方的誠信無惡意……諸多細節，不一而論，或多或少都可能成為后期訴訟中降低違約金、減輕己方責任的理由。
胡媛 廣東聯建律師事務所